Là người có hơn 10 năm kinh nghiệm, theo sát và trải qua những thăng trầm của thị trường BĐS, giai đoạn 2011-2013, theo ông thị trường BĐS biến động như thế nào?
Ông Nguyễn Đức Lập: Giai đoạn đó, thị trường BĐS Đà Nẵng tăng trưởng mạnh từ đầu năm 2009 đến hết quý I/2011, nhiều nơi tăng giá gấp đôi chỉ sau 1 năm nhờ sức hút của một thị trường mới nổi với Hàng loạt dự án đất nền vùng ven được giao dịch sôi động và thu hút nhà đầu tư hai đầu đất nước, đặc biệt là nhà đầu tư phía Bắc.
Từ quý II/2011, thị trường nhanh chóng rơi vào trạng thái trầm lắng, giá cả sụt giảm do chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm ổn định kinh tế vĩ mô, kiềm chế lạm phát phi mã. Thị trường dần đóng băng từ đầu năm 2012 và kéo dài đến cuối năm 2013. Đây cũng là thời điểm bất động sản chạm đáy của chu kỳ khủng hoảng khi giá đất nền giảm từ 30% đến 50% so với năm 2011. Từ đầu năm Năm 2014, thị trường dần phục hồi thanh khoản và tăng trưởng trở lại.
Bất động sản có tính chu kỳ nên các doanh nghiệp, cá nhân gắn bó, liên quan đến lĩnh vực này cũng chịu tác động, ảnh hưởng của chu kỳ chung. Ngân sách địa phương cũng bị ảnh hưởng, nhiều công trình hạ tầng bị thiếu vốn đầu tư. Khi thị trường ảm đạm, đóng băng, nhiều người sẽ rời “cuộc chơi”. Và như một quy luật hiển nhiên, làn sóng sau sẽ thay thế làn sóng trước, thế hệ doanh nhân BĐS mới sẽ dần thay thế thế hệ cũ. Những đổ vỡ, lừa đảo, tranh chấp, thất nghiệp, khó khăn ai cũng thấy.
Vậy với thị trường hiện nay, ông đánh giá thế nào về những khó khăn mà bất động sản đang gặp phải?
Ông Nguyễn Đức Lập: Bất động sản được ví như cánh chim báo bão cho nền kinh tế, khi bất động sản khủng hoảng sẽ kéo theo nhiều khó khăn cho xã hội. Với thời điểm này, sự đột ngột và bất ngờ khi thị trường đảo chiều từ hưng phấn sang khủng hoảng trên diện rộng khiến ai cũng bất ngờ. Ngay lập tức, mọi thứ trở nên khó khăn và lan rộng ra cả nền kinh tế chứ không riêng gì bất động sản. Nhiều doanh nghiệp địa ốc lập tức thu hẹp phạm vi hoạt động, cắt giảm nhân sự, giảm chi phí như để chuẩn bị đón “bão”. Đó là tâm lý hiện tại trên thị trường.
Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản.
Kể từ năm 2011-2013, đến nay đã hơn 10 năm, thị trường BĐS trải qua một “màu trầm lắng”. Theo ông, cuộc khủng hoảng thị trường 10 năm trước và hiện tại có gì giống và khác nhau?
Ông Nguyễn Đức Lập: Điểm giống nhau là cả hai giai đoạn khủng hoảng do vấn đề siết chặt tín dụng và khi thị trường khó khăn, nguồn thu bị đứt thì các chủ thể tham gia thị trường BĐS đều dùng biện pháp này. thu gọn, cắt giảm chi phí, sa thải nhân viên.
Về bản chất, cuộc khủng hoảng hiện nay trên thị trường rất khác so với trước đây.
Trước đây, tăng lãi suất, hút tiền trên thị trường nhằm kiềm chế lạm phát thì nay nhằm kiểm soát tỷ giá. Cuộc khủng hoảng trước bắt đầu từ lạm phát tăng đột biến (năm 2011 là 18,13%), nay lạm phát chưa đến 2 con số nhưng việc phát hành trái phiếu huy động vốn của lĩnh vực BĐS là bài toán khá nan giải. phần thưởng.
Với Đà Nẵng, giá cao trước đây mang nặng tính đầu cơ, thổi giá và khủng hoảng cung sơ cấp chủ yếu do thiếu hụt nguồn cung sơ cấp trong thời gian dài do vướng mắc pháp lý. bản án.
Cuộc khủng hoảng trước không đột ngột và tâm lý bi quan của hầu hết các thành phần tham gia thị trường trên cả nước cũng không lan rộng như hiện tại.
Cuộc khủng hoảng trước không đột ngột và tâm lý bi quan của hầu hết các thành phần tham gia thị trường trên cả nước cũng không lan rộng như hiện tại. Điều này có thể là do sự gia tăng của mạng xã hội và hiệu ứng cánh bướm trong kinh tế học.
Hiện nhiều chuyên gia, nhà đầu tư vẫn tỏ ra lạc quan, đặt niềm tin vào tương lai tươi sáng của thị trường BĐS năm 2023. Theo ông, kịch bản của kênh đầu tư này sẽ có chuyển biến tích cực rõ nét trong năm tới? ?
Ông Nguyễn Đức Lập: Tôi tin tưởng với kinh nghiệm xử lý khủng hoảng thị trường BĐS trước đây, Chính phủ sẽ nhanh chóng khắc phục, tháo gỡ khó khăn trong giai đoạn này để mở cửa thị trường. bế tắc cho thị trường bất động sản và cho nền kinh tế.
Những tín hiệu gần đây cho thấy đồng USD quay đầu mất giá, lạm phát Mỹ chững lại và nhiều dự đoán FED sẽ giảm đà tăng lãi suất. Trong nước, năm 2023 sẽ là năm bản lề, chuẩn bị cho sự thay đổi toàn diện của thị trường BĐS trong một chu kỳ mới, thời kỳ phát triển mới, minh bạch, ổn định và bền vững khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS đều đã được thông qua. thông qua đồng loạt. Đây là 3 quy luật chính quyết định sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS.
Điểm sáng nhất của năm 2023 là nhiều quy hoạch ở các địa phương sẽ được thông qua sau khi Quốc hội thông qua quy hoạch tổng thể quốc gia. Nhiều dự án hạ tầng chiến lược được triển khai rộng rãi sẽ góp phần kích thích sự phục hồi của thị trường bất động sản.
