Trước lo ngại thị trường BĐS có thể rơi vào khủng hoảng như 10 năm trước, các chuyên gia BĐS đã có những nhận định về vấn đề này.
Theo nhóm phân tích của Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDirect, ngành bất động sản đang bước vào chu kỳ suy giảm.
Thứ nhất, nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do các khoản vay ngân hàng cho bất động sản bị siết chặt và việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) bị giám sát chặt chẽ. VNDirect ước tính khoảng 46.145 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn vào nửa đầu năm 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn vào nửa cuối năm 2023, gây áp lực thanh khoản để trả nợ cho nhà đầu tư.
Thứ hai, lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu về nhà ở.
Thứ ba, nguồn cung mới có thể giảm do quá trình phê duyệt pháp lý đang chờ thông qua Luật Đất đai sửa đổi.
Qua phân tích bối cảnh chu kỳ hiện tại và đợt suy thoái vừa qua của thị trường BĐS Việt Nam 2011 – 2013, nhóm phân tích của VNDirect đánh giá xu hướng giảm lần này có thể khác với đáy của chu kỳ trước. một phần do điều kiện tài chính của các doanh nghiệp BĐS hiện đã tốt hơn.
“Do đó, chu kỳ suy giảm hiện tại sẽ ít gây thiệt hại hơn và ngắn hơn; tình trạng ‘đóng băng’ nếu xảy ra cũng có thể ngắn hơn trước”, VNDirect nhận định.
Cũng đưa ra nhận định về vấn đề này tại một hội thảo mới đây, ông Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV chỉ ra 4 điểm khác biệt cho thấy thị trường sẽ không lặp lại cú “đổ dốc” của năm. 2011-2013.
Thứ nhất, cách đây 10 năm, cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu lan sang Việt Nam khiến chúng ta gặp khó khăn thực sự trong hệ thống tài chính ngân hàng, sau đó lan sang lĩnh vực bất động sản. Lạm phát lúc này rất cao (18-20%), lãi suất trên 20%. Tăng trưởng kinh tế rất thấp, năm 2012 chỉ đạt 5,25%, sau đó nhích lên 5,5-5,6%.
Với thị trường hiện nay, khó khăn không phải ở lĩnh vực tài chính – ngân hàng mà do dịch bệnh, tác động bên ngoài (xung đột Nga – Ukraine) cùng với hai yếu tố nội tại: thị trường phải điều chỉnh nhiều. mạnh sau hơn 2 năm tăng nhiệt và Chính phủ chấn chỉnh hàng loạt sai phạm.
Thứ hai là sự khác biệt liên quan đến nguồn cung: 10 năm trước thị trường thừa cung với hàng tồn kho hàng nghìn tỷ đồng thì nay cầu có nhưng thiếu cung ở một số phân khúc.
Thứ ba là kinh nghiệm điều hành của cả Chính phủ và doanh nghiệp đã tốt hơn rất nhiều, nhất là sau 2 năm xảy ra dịch bệnh, doanh nghiệp đã tích lũy được nhiều kinh nghiệm để thích ứng với sự bất ổn, bấp bênh của thị trường. trường học.
Thứ tư, nền tảng vĩ mô, nền tảng doanh nghiệp hiện đã tốt hơn trước rất nhiều. Nếu như 10 năm trước, nội bộ doanh nghiệp rất tồi tệ thì nay các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận lợi nhuận bình quân 9 tháng đầu năm vẫn tăng 14-15%.
Những khác biệt trên là cơ sở để dự báo thị trường sẽ không rơi vào khủng hoảng mà chỉ suy giảm vì những nguyên nhân rõ ràng bao gồm nguyên nhân bên ngoài, nguyên nhân bên trong, vi phạm của một số doanh nghiệp… Những vấn đề này đều đã được Chính phủ và doanh nghiệp nhận diện, và năm 2023 sẽ có những điều chỉnh, điều chỉnh để thị trường tốt hơn.
Cùng chung quan điểm, ông Nguyễn Thọ Tuyển – Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group) cho rằng, bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay khác hẳn so với giai đoạn khủng hoảng trước đây.
“Điểm khác biệt là lượng tiền mặt cung ứng Việt Nam bơm ra thị trường vẫn nằm trong giới hạn cho phép. Đặc biệt, ngay từ đầu quý II, Chính phủ đã chỉ đạo NHNN phong tỏa room tín dụng và siết chặt hơn nữa trong thời gian tới. Vì vậy, có thể nói khi xảy ra cuộc khủng hoảng này, Việt Nam đã sử dụng các biện pháp phủ đầu để ngăn chặn các mối đe dọa từ bên ngoài. Vì vậy, lãi suất sẽ không thể tăng “phi mã” như thời gian qua”, ông Tuyển nói.
Bên cạnh đó, Chủ tịch Tập đoàn BHS cho rằng lạm phát hiện nay chủ yếu do nguyên liệu đầu vào của thế giới tăng chứ không phải do chúng ta đang có quá nhiều tiền để tận thu. Hơn nữa, tăng lãi suất đâu đó là chuyện của tỷ giá, không phải là câu chuyện dài hạn để điều tiết nền kinh tế. Do đó, tăng trưởng tốt nghĩa là người dân vẫn có tiền. Và, khi người ta có tiền thì nhu cầu đầu tư luôn luôn có. Do đó, thị trường sẽ không rơi vào trạng thái “đóng băng” như 10 năm trước, mà sẽ rơi vào trạng thái “nghỉ ngơi”.
