Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, sau 7 năm thực hiện quy định này đã bộc lộ một số “bất cập, hạn chế”. Thứ nhất, quy định “bảo lãnh trong việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” làm tăng chi phí, tăng giá bán nhà mà người mua nhà phải chịu khi mua nhà. Cụ thể, trước hết chủ đầu tư phải nộp “phí bảo lãnh ngân hàng”, thường khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh, là dự án nhà ở thương mại rất lớn nên “phí bảo lãnh” cũng rất cao. .
Tuy nhiên, khoản “phí bảo lãnh ngân hàng” được chủ đầu tư “trả trước” cho ngân hàng nhưng lại được chủ đầu tư tính vào giá bán, làm tăng giá bán nhà mà người mua nhà “cuối cùng” phải chịu. bảo lãnh ngân hàng” (khoảng 2% giá bán nhà).
“Hiệp hội nhận thấy các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tìm giải pháp để giảm giá nhà ở. Vì vậy, cần xem xét bỏ quy định phải có bảo lãnh ngân hàng trong việc mua bán, đối với nhà ở cho thuê hình thành trong tương lai để góp phần giảm giá bán nhà, có lợi cho người mua nhà”, ông Châu kiến nghị.
Bất cập thứ hai, có “dấu hiệu” quy định “bảo lãnh trong mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” hầu như chỉ các ngân hàng thương mại “hưởng lợi”.
Lý giải điều này, ông Châu dẫn chứng, hầu hết các ngân hàng thương mại đứng ra “bảo lãnh” đều chính là ngân hàng đã cấp tín dụng cho chủ đầu tư để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận tín dụng. thế chấp chính công trình đó để đảm bảo cho khoản vay.
Ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi suất vay ngân hàng vừa được hưởng “phí bảo lãnh” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh, là dự án nhà ở thương mại có giá trị lớn nên “phí đảm bảo” cũng rất cao nhưng “rủi ro” rất ít.
Bất cập thứ ba, quy định “bảo lãnh trong mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” làm giảm khả năng cho vay tín dụng của các ngân hàng thương mại và tăng “tài sản bảo đảm” của doanh nghiệp. nghiệp cho “bảo lãnh” nên chưa khai thác, sử dụng hiệu quả “tài sản bảo đảm” này.
Ví dụ, doanh nghiệp A được ngân hàng B cấp hạn mức tín dụng 2.000 tỷ đồng, nếu ngân hàng bảo lãnh với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A chỉ được cấp tín dụng 1.500 tỷ đồng.
Để được ngân hàng bảo lãnh với giá trị 500 tỷ đồng, doanh nghiệp A phải có tài sản bảo đảm có giá trị thực tế khoảng 650 tỷ đồng (do các ngân hàng thương mại thường chỉ định giá tài sản bảo đảm bằng khoảng 70% giá trị thực).
Tuy nhiên, số tài sản bảo đảm này gần như bị “phong tỏa” nên chủ đầu tư không thể khai thác, sử dụng hiệu quả.
“Hầu hết các ngân hàng thương mại đều có lượng “vốn tự có” rất ít, trong khi các dự án bất động sản, khu thương mại, nhà ở đô thị thường có giá trị lớn, đối với hoạt động cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, hầu hết các ngân hàng thương mại đều không có vốn tự có. khả năng đáp ứng nên quy định này thiếu tính khả thi, chưa sát với tình hình thực tế và chưa thực chất. ông Châu giải thích.
Bất cập thứ tư, quy định “bảo đảm trong mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” chưa phải là giải pháp cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.
Trên thực tế, trong 7 năm qua, hầu hết các dự án nhà ở (mới) đều đã được pháp lý hóa đầy đủ và được phép huy động vốn. .
Trong khi đó, một số chủ đầu tư dự án không giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được “sổ hồng” cho khách hàng do “vướng mắc pháp lý”, nguyên nhân chủ yếu là do đất dự án có nguồn gốc là “đất công” hoặc “đất dự án” từ việc cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đã được phê duyệt đầu tư từ nhiều năm trước.
“Vì vậy, quy định “bảo lãnh ngân hàng” là không thực sự cần thiết mà chỉ làm tăng chi phí, tăng giá thành và giá bán nhà, không có lợi cho người mua nhà và chỉ làm “có lợi” cho ngân hàng thương mại”, ông Châu kết luận.
Trước những bất cập của khoản “bảo lãnh cho nhà ở hình thành trong tương lai”, HoREA kiến nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp xem xét bỏ quy định tại Điều 40, Chương VI Luật Các tổ chức tín dụng. Áp dụng 2010 và Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, nhằm góp phần giảm chi phí, giảm giá bán nhà ở . cho người mua nhà.
Bên cạnh đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết trong hợp đồng, Hiệp hội kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tập trung chỉ đạo các ngân hàng tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích quy định tại Khoản 3, 4 Điều 7 và Điểm b Khoản 2 Điều 16 Thông tư 39/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.
Đồng thời, hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, UBND các tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ việc các chủ đầu tư dự án nhà ở sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích. và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết trong hợp đồng.
