Lãi suất giảm không nhất thiết là một kịch bản xấu
Lãi suất thế chấp ở Đức gần đây tăng chóng mặt, với lãi suất cố định 10 năm tăng từ 1% lên 3,9% tính đến thời điểm hiện tại, theo dữ liệu từ công ty cho vay thế chấp Interhyp (Đức). ). Điều này thường khiến nhu cầu mua nhà giảm xuống do số lượng người vay có khả năng vay giảm đi.
Theo dữ liệu của Deutsche Bank, giá nhà ở Đức đã giảm khoảng 5% kể từ tháng 3 năm 2022 và ước tính tổng cộng đã giảm từ 20% đến 25% so với mức đỉnh.
“Nếu bạn nghĩ về lãi suất thế chấp là 3,5% hoặc 4% thì bạn cần lợi suất cho thuê cao hơn cho các nhà đầu tư và vì giá thuê tương đối cố định nên rõ ràng là giá phải giảm. ” Jochen Moebert, nhà phân tích kinh tế vĩ mô tại Deutsche Bank cho biết.
Theo Viện nghiên cứu kinh tế Cologne, lợi nhuận từ việc cho thuê nhà ở là ưu tiên hàng đầu của các nhà đầu tư Đức, vì khoảng 5 triệu người ở Đức ghi nhận thu nhập từ việc cho thuê nhà. Đức hiện có tỷ lệ sở hữu nhà thấp thứ hai trong số các nước thành viên của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), theo một báo cáo của Bundesbank.
Mặc dù Deutsche Bank không dự báo cụ thể thời điểm giá nhà ở Đức chạm đáy, nhưng ông Moebert cho biết ông sẽ không ngạc nhiên nếu điều đó xảy ra trong 6 tháng tới.
“Chúng tôi đã chứng kiến mức giảm giá lớn nhất nếu bạn nhìn vào nó theo từng tháng – đó là vào tháng 6 và tháng 7… Vào tháng 8, tháng 9 và tháng 10, giá đã giảm 1%… Vì vậy, có một số động lực tích cực ở đây nếu bạn nhìn vào ông Moebert nói.
Trong khi đó, Holger Schmieding, nhà kinh tế trưởng tại ngân hàng Berenberg, dự đoán giá nhà ở Đức sẽ giảm “ít nhất 5% nếu không muốn nói là hơn một chút” vào năm tới.
Holger Schmieding cho biết: “Thị trường nhà ở của Đức đang bị thu hẹp đáng kể do nhu cầu vay vốn giảm mạnh và hoạt động xây dựng nhà ở giảm sút.
Nhiều nhà phân tích cũng dự đoán thị trường nhà ở Đức sẽ chìm trong thời gian tới.
“Chúng tôi cho rằng nếu không có khủng hoảng năng lượng, không có suy thoái thì giá bán (giá BĐS – BTV) sẽ còn tăng nữa. Bây giờ chúng ta đang ở trong một tình huống phải đối mặt với sự thay đổi lớn về điều kiện,” Michael Voigtländer, một chuyên gia từ Viện Nghiên cứu Kinh tế Cologne, nhận xét trên CNBC.
Báo cáo mới đây của ngân hàng đầu tư đa quốc gia UBS (Thụy Sĩ) chỉ ra rằng hai thành phố của Đức là Frankfurt và Munich nằm trong top 4 về Chỉ số bong bóng bất động sản toàn cầu (GREBI). ) vào năm 2022 vì đó là những thành phố có “đặc tính bong bóng rõ ràng”.
Ngược lại, Thomas Veraguth, chiến lược gia bất động sản tại UBS, cho rằng tình hình ở Đức “sẽ không phải là một vụ vỡ bong bóng điển hình như chúng ta đã trải qua trong cuộc khủng hoảng tài chính… một sự điều chỉnh”.
“Trên thực tế, một vụ vỡ bong bóng sẽ đi kèm với việc giá bán giảm hơn 15% và đó sẽ là một kịch bản rất xấu, một kịch bản rủi ro cao không phải là trường hợp cơ bản vào lúc này,” Veraguth nói thêm. .
Các cuộc thăm dò gần đây của Reuters đã củng cố đồn đoán về sự suy giảm của thị trường bất động sản Đức, với các chuyên gia dự đoán giá nhà ở nước này sẽ giảm 3,5% trong năm tới.
Tuy nhiên, không phải tất cả các tổ chức tài chính đều đồng ý rằng giá bất động sản ở Đức sẽ giảm mạnh.
Tháng trước, Phó chủ tịch Bundesbank Claudia Buch cho biết: “Chúng tôi nhận thấy xu hướng giá nhà ở đang chậm lại nhưng không phải là nguyên nhân tổng thể dẫn đến sự đảo chiều của thị trường.”
“Công bằng mà nói, giá nhà vẫn đang tăng, mặc dù với tốc độ chậm hơn,” Buch nói. “Tuy nhiên, không có dấu hiệu cho thấy giá bất động sản giảm nghiêm trọng hay tình trạng định giá quá cao đang hạ nhiệt”, đại diện Bundesbank nhấn mạnh.
Bà Buch cho biết Bundesbank sẽ tiếp tục giám sát thị trường nhà ở Đức nhiều hơn vì nó “dễ bị tổn thương”.
Trong khi đó, các nhà phân tích tại Tập đoàn Dịch vụ Tài chính Toàn cầu S&P (Mỹ) bác bỏ quan điểm về “sự sụt giảm nghiêm trọng” của thị trường nhà ở Đức. Nhóm này thậm chí còn tin tưởng vào triển vọng tốt hơn cho thị trường bất động sản Đức so với dự báo gần đây nhất mà họ công bố vào tháng 7/2022.
Sylvain Broyer, nhà kinh tế trưởng tại S&P Global Ratings cho biết: “Có khả năng chúng tôi sẽ phải điều chỉnh lại dự báo giá của mình cho thị trường Đức trong năm nay.
Sylvain Broyer cho biết: “Chúng tôi vẫn thấy nhu cầu rất cao. Vị chuyên gia này cũng cho rằng, sự thay đổi về điều kiện tài chính và thắt chặt tài chính vẫn cần thời gian để tác động đến nhu cầu nhà ở.
“Hơn 80% các khoản thế chấp ở Đức được vay với lãi suất cố định, vì vậy nhiều hộ gia đình đã chìm trong [trong] Chính sách tài chính đã rất thuận lợi trong 5 – 10 năm qua”, đại diện S&P Global Ratings đánh giá.
Theo dữ liệu do hiệp hội ngân hàng Đức Pfandbrief (VDP) tổng hợp từ hơn 700 ngân hàng trong quý 3/2022, giá bất động sản tại Đức đã tăng 6,1% so với quý trước.
Theo Giám đốc điều hành VDP Jens Tolckmitt, hiệp hội cho rằng giá bất động sản ở Đức đã đạt đỉnh “trong thời điểm hiện tại”, nhưng các yếu tố cơ bản của thị trường vẫn đang hoạt động tốt.
Tolckmitt cho biết tình trạng thiếu nhà ở, giá thuê tăng và thị trường lao động mạnh mẽ sẽ tiếp tục hỗ trợ thị trường bất động sản Đức và ngay cả khi giá nhà giảm, điều đó cũng không nhất thiết phải như vậy. là tin xấu.
“Nếu giá nhà giảm 20%, dù không muốn ngay bây giờ, thì cũng chỉ là giá quay trở lại năm 2020, đây có phải là vấn đề? Có lẽ là không,” ông Tolckmitt lập luận. Cần lưu ý rằng, “đó là mức giá chúng tôi đạt được sau 10 năm tăng giá”, CEO VDP nói thêm.
Kỳ vọng vào thị trường lao động
Giới phân tích cho rằng những chuyển động trên thị trường lao động Đức sẽ chi phối những biến động của thị trường bất động sản nước này.
Sylvain Broyer, nhà kinh tế trưởng tại S&P Global Ratings, cho biết: “Nếu thị trường lao động cho thấy khả năng phục hồi trước suy thoái kỹ thuật thì chúng ta có thể phải đối mặt vào cuối ngày. Năm nay hoặc năm tới, đó là một điều rất tích cực cho thị trường nhà ở.”
Đồng tình với nhận định trên, ông Holger Schmieding, kinh tế trưởng tại ngân hàng Berenberg cho rằng triển vọng trung và dài hạn đối với thị trường bất động sản Đức “sẽ tươi sáng, miễn là nước này có thị trường lao động phát triển mạnh mẽ. ”.
Tỷ lệ có việc làm ở Đức đang ở mức cao kỷ lục 75,8%, nhưng với việc nước này có nguy cơ rơi vào “suy thoái nhẹ” trong những tháng tới, điều đó có thể thay đổi điều đó.
Số liệu GDP của Đức được công bố vào tháng trước làm dấy lên lo ngại rằng nền kinh tế hàng đầu của Liên minh châu Âu (EU) sẽ phải đối mặt với một cuộc suy thoái nhẹ. Cụ thể, theo Cơ quan Thống kê Liên bang Đức, nền kinh tế quý III/2022 tăng trưởng 0,4% so với quý II và 1,3% so với cùng kỳ năm ngoái.
